主题：这坑爹的房价是咋定的？房价=一笔糊涂账。

　好多人都有这样的疑问，房价哪来的自信可以涨这么快、升这么高?一套房子究竟该值多少钱?

　　我在买房的过程中，关心一个问题，那就是房价的依据。我敢说，没有任何一个房地产开发商敢于把自己的成本和利润账目公开给我们看，我觉得这些东西不应该成为隐私，至少对政府审计部门而言。房价 是不是应该纳入国家物价部门管理范围，我们老百姓不清楚，所以房价的依据似乎永远是个谜。

　　今天就来闲话一下这个房价是怎么定的，它到底有多扯淡。

　　先来专业点的吐槽：

　　一个东西值不值钱是通过买卖体现的，房子也是一样，有价就有市场，自然就有其商品的固有属性。

　　商品属性来定价：

　　既然是商品，那么好，按马克思的劳动价值论来给房地产定价。倘若真的如此，那么“天下寒士”将“俱欢颜”了。

　　因为劳动价值论要旨是凝结在物品中的劳动，价值围绕使用价值。简化为成本定价，也就是房价以钢筋水泥加砖头的价格来计算。

　　但这样的话，即便北上广深一线城市新建住宅的建筑安装成本再高也不超过5000元/平方米，而且这些年来增幅并不明显，至于中西部就更低了。当然还有建房子的土地，好比生产面包的面粉。

　　明显用这种来定价不现实，那么用交易属性来定价。

供求关系定价：

　　如果用现代经济学的供求关系来给房地产定价，就会发现供不应求之时，房价就会上涨，供过于求之时，房价就会下跌。

　　现实中，商品住宅供给加大或者库存增加确实会影响到房价，譬如2014年3月末，杭州为了托市，当地房地产主管部门竟然修改了房屋的库存数量，从11万套减少到7万套。

　　只是，理论毕竟只是理论，现实中还要更复杂，每一套房子都有大小、户型差异，而商品住宅的开发售卖周期较长，很难像教科书上一般商品那样迅速出清。因而供需关系只是决定房价的一个重要要素，但不是最重要的。

　　可见，用商品属性来分析房价还是有些苍白的。

　　除了商品属性，房子可以作为房产，那么就有了另外一种属性——资产属性。

　　资产属性定价：

　　资产的价格是如何决定呢?这个相对来说复杂些，讲起来也是比较复杂，因为商品的一些基础知识大家都是接触的，但是资产的基础受众相对少一些。简单来说吧。

　　资产的定价比物品、商品定价分析起来都要复杂得多，尽管基本思想就一句话——资产价格等于未来收益的预期折现，具体方法就是用无风险的收益率去折现资产的未来收益，关键点就在于预期和受益。

　　我们先以股票定价为例，表象是市场上买的人与卖的人数量对比来决定，可以理解为供给和需求关系;但实质上，是基于预期收益率来定价的，买的人预期未来会上涨，卖的人则预期未来会下跌。

　至于预期收益率的高低，一是要取决于无风险的收益率，二是取决于不确定性的程度，通俗言之即是高风险高回报。

　　对于房地产而言，资产定价理论上是一样的，但实际上考虑的比股票还要复杂些，一是交易环节比股票复杂，这个无需多言;二是标准化程度差异，即前述的户型、位置差异等，三是信息不对称，股市信息相对充分且快速流通，而房地产信息不对称要严重得多;四是流动性弱于股市，房地产区域性划分严重，而股市不存在跨区域问题;五是房价定价中还涉及土地的资产定价;六是目前城市住宅70年的产权期限也在影响定价。

　　如此这些，发现，这样定价还是不现实。

　　结论就是：房价是个超越经济学基本范畴的研究对象，所以，现在一般财经类大学院校里面都会新开一个专业，一个有别于经济学、金融学的专业：房地产学。

　　其实，刨除这等等专业分析，房价其实完全可以这样看：

　　房价=红色成本(包括地皮、原材料、劳动力……)+绿色成本(包括纳税、交费、拆迁……)+灰色成本(包括……)+黑色成本(幻觉、欲望、胃口……)

　　这里面，如果有一项是说不清楚的，那么整个公式就不成立了。而事实是，在的房价里，不止一项说不清楚，往往有好几项说不清楚。

　　因此，我又得出第二个公式：房价=一笔糊涂账。